Wohnpolitik

Gratis Geld, das keiner will?

Wie fördert man den gemeinnützigen Wohnungsbau am besten? Die Stadt versucht es über zinslose Kredite. Doch darauf sind die Adressaten derzeit gar nicht angewiesen.

Auch im Mattenbachquartier Talgut haben die Genossenschaften neue Wohnungen gebaut, wie hier an der Zwinglistrasse. Weitere Neubauten sind in Planung.

Auch im Mattenbachquartier Talgut haben die Genossenschaften neue Wohnungen gebaut, wie hier an der Zwinglistrasse. Weitere Neubauten sind in Planung. Bild: Marc Dahinden

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Die Wohnungsmieten und Immobilienpreise im Kanton Zürich sind in den letzten Jahren ständig gestiegen, insbesondere in den städtischen Zentren. Doch der Wohnungsmarkt scheint sich wieder etwas zu erholen. Selbst in Städten wie Winterthur sind die Mieten gemäss Monitoring der CLS Immobilien AG zuletzt gesunken, und zwar in jedem Quartier. Die Spitze sei erreicht. In der Region Winterthur bezahlte man 2017 für eine durchschnittliche 100-Quadratmeter grosse Wohnung gemäss Marktbericht gegen 2000 Franken, etwas weniger als im kantonalen Schnitt. Doch «Wohnraum» war im Sorgenbarometer der Winterthurerinnen und Winterthurer dennoch stets ein Top-Thema.

Dies hatten SP, Grüne und EVP 2012 zum Anlass genommen, eine Volksintiative zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus zu lancieren. Vom Volk angenommen wurde letztlich ein Rahmenkredit von 10 Millionen Franken, aus dem «gemeinnützige Wohnbauträger» wie die Wohnbaugenossenschaften (WBG) zinslose Darlehen beantragen können. Diese Gratis-Kredite sollten die WBG gegenüber Privatinvestoren finanziell stärken. Denn in aller Regel geht ein Stück Land oder eine Liegenschaft an den Meistbietenden. Seit einem halben Jahr könnten die Genossenschaften nun solche Förderkredite beantragen. Passiert ist jedoch – nichts. «Es sind bis heute keine Anträge eingegangen. Über die Gründe können wir nur spekulieren», sagt Finanzvorsteherin Yvonne Beutler (SP). Sie sass 2012 als Gemeinderätin im Initiativ-Komittee.

Grösste verzichten ganz

Als die entsprechende Verordnung Mitte 2018 in Kraft trat, informierte die Stadt die Adressaten nochmals. «Wir waren stets im Bild und konnten uns auch bei der Ausarbeitung der Verordnung einbringen», sagt Doris Sutter, die Präsidentin des Winterthurer Regionalverbandes denn auch. Der Verband zählt über 40 Mitglieder, mehrheitlich kleine Genossenschaften. Die Grössten darunter, wie die GWG oder die HGW, haben kürzlich vereinbart, den Rahmenkredit nicht zu beanspruchen. «Wir wollen den Kleinen nicht im Weg stehen», sagt Sutter, die auch die GWG präsidiert.

«Wir haben genügend Land und die nötigen Eigenmittel, um selbstständig zu bauen.»
Heinz Hunn, Wohnbaugenossenschaft Talgut

Doch auch mittelgrosse Genossenschaften winken ab. «Wir haben genügend Land und Eigenmittel, um selbständig zu bauen», sagt Heinz Hunn, von der WBG Talgut. Erst kürzlich baute diese am Sportparkweg und an der Zwinglistrasse 35 neue Wohnungen, weitere sind in Planung.

Hunn glaubt, dass zinslose Darlehen vor allem für die kleinsten WBG mit zwei oder drei Liegenschaften attraktiv sein könnten, um neue Projekte anzustossen. Eine Million Franken aus dem Rahmenkredit hat die Stadt in der Investitionsrechnung bisher eingestellt. Ein Tropfen auf den heissen Stein bei Bauvorhaben in Millionenhöhe? Hunn sieht in den städtischen Darlehen allenfalls einen Hebel, um bei den Banken finanziell gepolstert leichter an grössere Kredite zu kommen.

«Symbolischer Charakter»

Doch sowohl Hunn wie Sutter räumen ein, dass der Rahmenkredit vor allem «symbolischen Charakter» habe, als Bekenntnis der Stadt zum gemeinnützigen Wohnbau. Beide loben zudem die tiefen Auflagen der Verordnung, als besonderen Anreiz. Ein Instrument, den Anteil an günstigem Wohnraum in Winterthur spürbar zu erhöhen, sei der Rahmenkredit aber kaum.

«Über die Gründe können wir nur spekulieren.»
Yvonne Beutler (SP), Finanzvorsteherin

Der Anteil gemeinnütziger Wohnungen liegt in Winterthur bei 10 bis 15 Prozent (Stadt Zürich: 25 bis 30 Prozent). Weil in den letzten Jahren auch die Fonds von Pensions- oder Krankenkassen begonnen haben, in Immobilien zu investieren und günstig zu bauen. Die private Konkurrenz der Genossenschaften ist grösser geworden. Doch auch sie konnten im Tiefzinsumfeld profitieren und ihren Anteil halten (in den letzten 10 Jahren ist der Hypozins vor 4 auf gut 1 Prozent gefallen): Die Genossenschaften bauten und bauen in der ganzen Stadt. In Sennhof weihte die GWG letztes Jahr eine neue Siedlung mit 139 Wohnungen ein, 161 werden derzeit am Vogelsang gebaut und auch im Busdepot sind rund 100 neue Wohnungen geplant.

Ein Antrag «in der Pipeline»

Daran, dass es dreieinhalb Jahre gedauert hat, bis die Verordnung für den Rahmenkredit in Kraft trat, scheint sich bei den Genossenschaften niemand zu stören. Eine Nachfrage nach den Krediten der Stadt gab und gibt es vorerst nicht. Auch 2019 sollen die Hypozinsen tief bleiben. Ein einziger Antrag für ein zinsloses Darlehen, heisst es, sei derzeit zumindest «in der Pipeline.»

Der Rahmenkredit, so sah es die Abstimmung vor, soll in einen ständigen Fonds umgewandelt werden, gespiesen von zurückbezahlten Darlehen. Wann, lässt die Stadt offen. Sicher ist nur: Das Volk wird nochmals darüber abstimmen müssen.

Erstellt: 14.01.2019, 18:06 Uhr

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Unterstützung der Wohnbaugenossenschaften

Von der Initiative zum Förderfonds: Ein politisches Projekt mit Klotz am Bein

Die Stadt will günstigen Wohnraum fördern, bei dem nicht die Rendite zählt. Wann der Vorschlag vors Volk kommt, den heutigen 10-Millionen-Kredit in einen ständigen Fonds umzuwandeln, ist derzeit noch offen.

Das Thema Wohnungsprobleme wegen steigender Mieten stand 2011 auf dem Sorgenbarometer der Winterthurerinnen und Winterthurer an zweitoberster Stelle (Platz 1: der Verkehr). Drei Parteien aus dem Mitte-links-Lager brachten das Thema daraufhin aufs politische Tapet.

2012: SP, Grüne und EVP lancierten eine Volksinitiative zur Förderung von nicht renditeorientiertem Wohn- und Gewerberaum, wie ihn vor allem die Wohnbaugenossenschaften (WBG) schaffen. Dafür sollte eine städtische Stiftung gegründet werden mit einem Grundkapital von rund 10 Millionen Franken. Das Parlament beauftragte daraufhin den Stadtrat, eine entsprechende Vorlage auszuarbeiten.

2014: Der Stadtrat präsentierte einen gesetzeskonformen Gegenvorschlag. Statt eine Stiftung zu gründen, sollte die Stadt einen 10-Millionen-Rahmenkredit zur Verfügung stellen, aus dem WGB zinslose Darlehen beantragen können. Die Initiative wurde daraufhin zurückgezogen. Am 30. November stimmte die Bevölkerung folglich lediglich über die Rahmenkreditvorlage ab – und nahm diese mit 60,4 Prozent an. Vorgesehen war zudem, den Rahmenkredit sobald wie möglich in einen fixen Fonds umzuwandeln, den die zurückbezahlten Darlehen wieder auffüllen sollten. Damals fehlte auf kantonaler Ebene jedoch die rechtliche Grundlage dafür.

2016: Die gesetzliche Grundlage dafür, dass Gemeinden einen Fonds zur Förderung gemeinnützigen Wohnungsbaus einrichten können, haben Kantons- und Regierungsrat per Anfang 2016 schliesslich geschaffen.

2017: Ende 2017, drei Jahre nach der Abstimmung, legte der Stadtrat dem Gemeinderat die Verordnung vor, in der die Kriterien für die Vergabe von zinslosen Darlehen definiert sind. Die wichtigsten Punkte: Die Kredite sollen gemeinnützigen Bauträgern helfen, neue Liegenschaften zu kaufen oder zu bauen, um mehr günstigen Wohnraum zu schaffen. Heute liegt der Anteil an Wohnungen im Besitz von WBG in Winterthur bei rund 10 bis 15 Prozent und soll künftig steigen. Zinslose Kredite bekommt nur, wer zur Kostenmiete vermietet (ohne Rendite).

2018: Letzten Frühling hat der Gemeinderat die Verordnung verabschiedet und damit den Stadtrat beauftragt, ihm eine neue Vorlage für die Schaffung eines ständigen Fonds zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus zu unterbreiten. Wann, bleibt offen. Gemäss Stadtrat eilt es nicht. Am 1. Juni trat die Verordnung in Kraft. Seither können Wohnbaugenossenschaften zinslose Darlehen bei der Stadt beantragen.

Wie viel tiefer sind die Mieten der Wohnbaugenossenschaften? In den Städten gemäss den aktuellsten Zahlen teils über 25 Prozent. Beim Flächenverbrauch pro Kopf ist die Schere in den letzten 20 Jahren zudem auseinandergegangen. Bei den Genossenschaften ist dieser praktisch konstant geblieben, bei Miet- und Eigentums­wohnungen um acht beziehungsweise zehn Prozent gestiegen. (hit)

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