Winterthur

«Selbst überrascht, wie teuer das Bauen ist»

Preisexplosion im Zentrum: In einem renovierten Stefanini-Haus kostet eine 4 ½-Zimmer-Wohnung schon einmal gegen 3400 Franken. «Umbauen ist heute so ­teuer», begründet Markus Brunner von Stefaninis Verwaltungs-AG Terresta.

Das Haus am Obertor 23a wurde frisch renoviert – die Miete ist nun hoch.

Das Haus am Obertor 23a wurde frisch renoviert – die Miete ist nun hoch. Bild: Madeleine Schoder

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Die Altstadt ist zur Renovationszone geworden. Wo vor ein paar Jahren noch die Mauer bröselte, die Wohnungen teilweise leer standen und Tauben im Dachstock hausten, stehen heute tadellose Liegenschaften: millimetergenauer Putz, strahlende Farben, gleissende Metallverkleidungen an den Dachgauben. Seit 2011 hat die Terresta Immobilien- und Verwaltungs-AG von Bruno Stefanini nach eigenen Angaben sechs Häuser saniert.So wie die Gebäude sind nach den Renovationen oft auch die Mietpreise kaum wiederzuerkennen. Unter den im Internet ausgeschriebenen Wohnungen findet man etwa: eine 4½-Zimmer-Wohnung an der General-Guisan-Strasse für 3385 Franken im Monat (Bruttomiete) und eine 2½-Zimmer-Wohnung am Obertor für 2335 Franken.

Für Normalverdiener, besonders mit Kindern, scheinen Wohnungen auf diesem Preisniveau kaum noch erschwinglich. «Aufwertung ist Vertreibung», wie die links-alternative Szene stets behauptet? Terresta-Chef Markus Brunner sagt dazu, man sei nicht teurer als an­dere, darum sei es unfair, mit dem Finger auf Terresta zu zeigen. Im Gespräch erklärt er das Vorgehen. Bei Gebäuden, die lange eher schlecht unterhalten wurden, seien heute teils aufwendige Gesamtsanierungen unumgänglich. Grundsätzlich renoviere man eher zurückhaltend: «Viele Wohnungen bleiben sehr günstig.» Brunner sagt aber auch: «Es ist verrückt, wie teuer Bauen und Sanieren ist, vor allem bei Altstadthäusern. Das überrascht zum Teil selbst mich als Baufachmann.»

«Teilweise müssen wir bei null anfangen»

Als Immobilienverwaltungs­firma habe sich Terresta am Markt zu orientieren, meint Brunner. Das bedeutet: Solange sich Personen finden, die sehr hohe Mietpreise bezahlen, können auch entsprechende Objekte offeriert werden. Es gebe aber eine Obergrenze: «Bei mehr als 3000 Franken wird die Nachfrage schon recht klein.» Manch ein Eigentümer müsse seine ursprüngliche Forderung auch anpassen, um am Ende einen Mieter finden zu können.

Aus dem Gesagten dürfe man nicht ableiten, dass Terresta bei jeder Renovation die Rendite erhöhen könne. Zwar hätten Liebhaberobjekte, beispielsweise die inserierte Wohnung an der Ge­neral-Guisan-Strasse mit ihrer «wunderschönen Hofterrasse», eben ihren Preis. Derweil sei bei vielen Sanierungen auch die Komfortsteigerung enorm: «In manchen unserer alten Liegenschaften sind nicht einmal alle Räume beheizt, weil es keine Zentralheizung gibt.»

Nebst den allgemeinen Kostentreibern im Immobilien­bereich (siehe Kasten) wirkt sich laut Brunner bei Altstadtliegenschaften noch anderes ungünstig auf die Wirtschaftlichkeit aus: denkmalpflegerische Vorgaben zum Erhalt bestimmter Bauteile, die schwierige Einhaltung feuerpolizeilicher Auflagen auf geringer Fläche, ein Totalersatz von Heizungen inklusive sämtlicher Leitungen. Und, typisch für so manche Stefanini-Liegenschaft: ein schlechter Allgemeinzustand. «Teilweise müssen wir bei null anfangen», sagt Brunner, der zugleich betont, dass auch viele von Bruno Stefaninis Gebäuden in adäquatem oder gutem Zustand seien. Ein weiterer Effekt: Renovationen sind an der Steinberggasse, wo Stefanini viele Liegenschaften besitzt, gleich teuer wie an erstklassigen Lagen, doch bezahlen die Ladenmieter im Erdgeschoss viel tiefere Mieten. Mit dem Mietzins einer grossen internationalen Kette, zum Beispiel an der Marktgasse, so sagt Brunner, lasse sich die Sanierung ganzer Liegenschaften finanzieren, an der Steinberg- oder Neustadtgasse gehe das nicht.

Grosse Wohnblöcke vor ­Renovationsschub

Nicht nur in der Altstadt explodieren teilweise die Mietpreise – auch in anderen Stadtkreisen könnte das Wohnen bald teurer werden. Viele der grossen Wohnblöcke in der Stadt wurden in den 1950er- und 1960er-Jahren erstellt und seither wenig oder gar nicht verändert. Solche Altbauten befinden sich auch im Bewirtschaftungsportfolio der Terresta AG, beispielsweise in Wülflingen an der Burg- und Eckwiesenstrasse sowie in Oberwinterthur an der Guggenbühl-, Sonnenblick- und Stadlerstrasse. Geschäftsführer Brunner will niemanden aufschrecken, lässt aber durchblicken, dass für mehrere Überbauungen Studien erarbeitet werden sollen, er spricht von «grossen Anpassungen im Portfolio». Man bewege sich in einem «Spannungsfeld»: Viele der Bewohner seien froh, zum Beispiel eine 3½-Zimmer-Wohnung für 1200 Franken zu haben, doch «irgendwann sind die Gebäude einfach durch und verbraucht». Terresta gehe behutsam vor, betont der Geschäftsführer, und schaue jedes einzelne Gebäude genau an. Nebst Sanierungen sind auch Abbrüche mit Ersatzneubauten denkbar. Auf jeden Fall dauerten die Prozesse für umfassende Sanierungen und Ersatzneubauten sehr lange, sagt Brunner und versichert: «Wir werfen niemanden auf die Schnelle heraus.» Als grosse Verwalterin sei man sich der gesellschaftlichen Verantwortung bewusst und wisse auch, dass man im Fokus der Öffentlichkeit stehe. (Der Landbote)

Erstellt: 08.10.2017, 17:57 Uhr

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Mehr Vorschriften

So erklärt Brunner die Mieterhöhungen

Die grössten Kostentreiber im ­Immobilienbereich sind die behördlichen Vorgaben für Neu- und Umbauten, befindet Terresta-Chef Markus Brunner. Die Anforderungen seien heute sehr hoch, «und stets kommen neue Vorschriften dazu». Er nennt folgende Beispiele: Neue Häuser müssen heute strenge Schallschutz- und Wärmeisolationsvorschriften erfüllen, bei Kellerabteilen und Veloparkplätzen in Garagen sind Mindestgrössen vorgeschrieben, bei tiefen Balkonbrüstungen muss wegen der Bruchgefahr höherwertiges Glas verwendet werden und anderes mehr. Das alles verteuere das Bauen und das Wohnen.
Der Terresta-Chef äussert sich hierzu fast philosophisch: «Wir leben in einer Gesellschaft, die ihre Ansprüche ständig erhöht. Die Leidtragenden sind die einfachen Leute, die sagen: ‹Eigentlich bräuchten wir das alles gar nicht.› Sie müssen das hinnehmen und auch bezahlen.»
Die fortlaufende Verteuerung habe einen problematischen Punkt erreicht: «Grossinvestoren können sich das alles leisten. Aber viele private Eigentümer, die ihr Mehrfamilienhaus renovieren möchten, haben Mühe mit dieser Entwicklung.» Darum komme es auch zu Verschiebungen in der Eigentümerstruktur: Die Grossen würden immer ­grösser und bestimmender. gu

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