Stefanini-Häuser

«Starten werden wir bei den Wohnsiedlungen»

Terresta-Chef Renzo Fagetti erläutert im Interview die Strategie hinter den Renovationsplänen für die Stefanini-Häuser.

Stiftung und Terresta sind umgezogen: Renzo Fagetti in den neuen Büros im Sulzer-Hochhaus.

Stiftung und Terresta sind umgezogen: Renzo Fagetti in den neuen Büros im Sulzer-Hochhaus. Bild: Madeleine Schoder

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Herr Fagetti, vor einem Jahr hat Sie der Stiftungsrat geholt, um das Immobilienportfolio zu durchleuchten und zu bewerten. Seit 100 Tagen sind Sie nun Geschäftsleiter bei der Immobilienverwaltungsfirma Terresta. Was haben Sie bisher gemacht?
Zunächst musste ich mir einen summarischen Überblick verschaffen. Alleine in Winterthur bewirtschaften wir über 300 Liegenschaften mit etwa 1800 Wohnungen und 90 Grundstücken. Seit Januar sind wir praktisch jede Immobilie abgegangen, um uns vor Ort ein erstes Bild über den Zustand zu machen. Wir sind fast durch.

Was ist Ihr Eindruck?
Die meisten Häuser sind zwar alt, teils 70-jährig, aber in einem ordentlichen Zustand, gepflegt und gut bewohnbar.

Besser als ihr Ruf also?
Die Rückmeldung unserer Mieterinnen und Mieter jedenfalls ist: Wenn die Terresta gebeten wurde, etwas zu reparieren, dann wurde das auch gemacht.

Also muss nicht grossflächig investiert werden?
Doch, absolut, und zwar weil die Unterhaltskosten im Verhältnis zu den Mieteinnahmen viel zu hoch sind. Gerade weil bisher nicht grossflächig renoviert wurde, sondern meist einzelne Wohnungen, bei einem Mieterwechsel – und dazu kommt es immerhin etwa 180-mal pro Jahr. Das ist reiner Ertüchtigungsaufwand und keine nachhaltige Investition, die sich auszahlt. Noch weniger, wenn wir in einem Haus zum Beispiel ein einzelnes Fenster ersetzen müssen, weil der Rahmen durchgefault ist. Solche Sachen kommen vor und leider viel zu oft.

Das heisst, Sie planen, ganze Siedlungen zu sanieren.
Darauf wird es wohl hinauslaufen. Aber wir sind noch in der Planungsphase, die Stiftung hat noch nichts entschieden. Aber wir verfolgen eine klare Strategie, die wir an drei Gebäude- und Zustandstypen festmachen. Typ eins sind Wohnsiedlungen, bei denen sich eine umfassende Renovation lohnt, von der Dämmung bis zur Haustechnik, von der Küche bis zum Bad. Die Siedlung an der Burgstrasse in Wülflingen wäre so ein Fall.

Umfassend sanieren hiesse, die Bewohnerinnen und Bewohner müssten ausziehen und die Mieten würden erhöht.
Ja, für ein paar Monate müsste man allenfalls umziehen. Wir würden die Mieterinnen und Mieter auf der Suche nach einer Zwischenlösung natürlich unterstützen. Wir wollen niemanden wegschicken, sondern unsere bisherigen Mieter behalten. Das Ganze soll sozialverträglich ablaufen. Natürlich müssten wir auch die Mieten moderat anheben, abhängig von der Höhe der Investition und dem bestehenden Mietzins. Bei einer 4-Zimmer-Wohnung wird die Erhöhung wohl zwischen 100 und 250 Franken liegen. Wir werden immer noch zu den günstigsten privaten Vermietern in der Stadt gehören. Diese Position haben wir besetzt und wollen sie so lange wie möglich halten. Aber tatsächlich, wirtschaftlich, logistisch und menschlich wird das eine grosse Herausforderung werden.

«Die meisten Häuser sind zwar alt, teils 70-jährig, aber in einem ordentlichen Zustand, gepflegt und gut bewohnbar.»Renzo Fagetti

Was sind die zwei anderen «strategischen Typen», die Sie angesprochen haben?
Typ zwei sind Häuser, bei denen wir einen Abbruch prüfen müssen, weil sie in einem derart desolaten Zustand sind, dass eine Sanierung schlicht zu teuer wäre. Das ist zum Glück ein ganz kleiner Teil.

Und Typ drei?
Das betrifft unsere rund 50 Liegenschaften in der Altstadt. Dort möchten wir so sanft wie möglich sanieren, sofern baustatisch keine grösseren Eingriffe nötig sind. Stabilisieren kann man die Altbauten, indem man die Treppenhäuser zur Aussteifung der Struktur nutzt. Sie sind meist zentral eingezogen und stützen das Gebäude. Beim Rest würden wir so schonungsvoll wie möglich vorgehen, innen wie aussen. So bliebe der Altstadtcharakter erhalten und die Mietaufschläge blieben moderat, mit 200 bis 500 Franken pro Wohnung. Bei diversen Altstadthäusern haben wir das so bereits umgesetzt, zur Zufriedenheit aller.

Wann startet die grosse Sanierungswelle?
Eine Welle wird es nicht geben. Der Zeithorizont liegt bei 10 bis 15 Jahren. Den Einzelfall proben wir schon in diesem Jahr, um Erfahrungen zu sammeln. Grössere Projekte starten in frühestens zwei Jahren nach dem Prinzip «vom Grossen ins Kleine». Das heisst: Ganze Wohnsiedlungen haben Priorität...

… weil Sie dort den grössten Effekt erzielen auf der Aufwand- und Ertragsseite.
Genau. Unsere Mieterträge fliessen zwar seit Jahren stabil, aber der Aufwand für den Unterhalt ist wie gesagt viel zu gross geworden.

Wie hoch sind die Mieteinnahmen und wie hoch ist der Wert des Immobilienportfolios?
Mieteinnahmen fliessen rund 40 Millionen Franken pro Jahr und davon leider ein Grossteil in den Unterhalt statt wie vorgesehen in die Stiftung. Der Wert der Immobilien? Je nach dem wie man rechnet, liegt er zwischen ein und eineinhalb Milliarden Franken Und wichtig: Die Immobilien sind unbelastet, also schuldenfrei.

Das ist ein grosses Vermögen und heisst, dass die Stiftung liquide ist, um grossflächige Sanierungen zu finanzieren?
Die Belplan Immobilien AG, die Stiftungs-Tochter, der die Immobilien gehören, ist finanziell tatsächlich kerngesund. Wie viel Geld wann und wohin fliesst, entscheidet der Stiftungsrat auf Basis der Finanzplanung, die wir in den nächsten Monaten ausarbeiten. Aber so viel kann ich sagen: Er hat unsere «Drei-Typen-Strategie» bereits sehr wohlwollend zur Kenntnis genommen und uns ermuntert, darauf aufzubauen.

Wächst auch die Terresta entsprechend, wenn in den nächsten Jahren solche Grossprojekte anstehen?
Wir haben ein motiviertes, eingespieltes junges Team von zwanzig Mitarbeitern. Was wir brauchen, sind vier bis fünf Portfoliomanager und Finanzexperten, die strategisch und finanziell vorausplanen, Baumanager halt. Diese Kultur wurde bei der Terresta vorher kaum gelebt. Mein Team musste vor allem reagieren, statt vorwärtszuarbeiten. Und auch unseren 30-köpfigen hausinternen Reparaturdienst wollen wir mit Blick auf die anstehenden Renovationen in der Altstadt beträchtlich ausbauen. Gerade bei Arbeiten in Altbauten sind wir top. Das ist dem Portfolio geschuldet. Und wir möchten diese Tradition weiterführen.

Erstellt: 11.07.2019, 06:44 Uhr

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