Der Hauskauf rückt in weite Ferne

Trotz tiefer Hypozinsen können sich die meisten kein Haus leisten. Schuld sind steigende Preise und eine umstrittene Regel.

Gebaut, geplant und geworben wird zwar fleissig, aber das Angebot deckt die Nachfrage nicht.

Gebaut, geplant und geworben wird zwar fleissig, aber das Angebot deckt die Nachfrage nicht. Bild: Christian Beutler/Keystone

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Der Traum vom Haus ist ausgeträumt. Zumindest für mehr als zwei Drittel der Schweizer. Sie können sich die steigenden Preise für Einfamilienhäuser nicht mehr leisten. Die tiefen Hypothekarzinsen machen den Kauf zwar so attraktiv wie nie, aber das Angebot am Immobilienmarkt deckt die Nachfrage nicht. Die Preise steigen weiter – in der letzten Jahresperiode gar um fast 5 Prozent bei Einfamilienhäusern. «Das ist historisch gesehen ein starker Anstieg. Zwischen 2013 und 2018 sind die Preise im Schnitt pro Jahr um 3 Prozent gestiegen», sagt Francis Schwartz, Immobilienmarktanalyst bei Raiffeisen.

Wer sich den Wunsch von den eigenen vier Wänden erfüllen will, braucht nicht nur Vermögen, sondern vor allem ein gutes Einkommen. Denn selbst wer den vorgeschriebenen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent aufbringt, bekommt noch lange keine Hypothek. Denn er erfüllt möglicherweise die Tragbarkeitskriterien nicht.

Monatslohn entscheidend

Das heisst, sein Einkommen muss ausreichen, um die laufenden Kosten seines Hauses zu finanzieren. Die sollten laut Faustregel ein Drittel des Monatslohns nicht übersteigen. Unterhalts- und Nebenkosten sind dabei nur ein Posten. Ins Gewicht fällt der kalkulatorische Zinssatz. Trotz rekordtiefer Hypozinsen rechnen die Banken hier mit einem fiktiven Zins von 4,5 bis 5 Prozent. Würde der sinken, wäre der Hauskauf für mehr Schweizer wieder machbar.

Der kalkulatorische Zinssatz wird von den Banken ermittelt. 2017 hatte der damalige Raiffeisen-Chef Patrik Gisel Pläne, den Zinssatz nach unten anzupassen, um mehr Familien den Hauskauf zu ermöglich. Im Umkehrschluss hätte Raiffeisen mehr Hypotheken vergeben können. Die Finanzmarktaufsicht (Finma) war nicht erfreut. Im Hypothekengeschäft spielt die Genossenschaftsbank ganz vorne mit und stockt das Kreditvolumen jährlich weiter auf. Im Mai lag die Gesamtsumme bei 190 Milliarden Franken – über 6 Milliarden mehr als in der Vorjahresperiode, wie die Bankenstatistik der Nationalbank zeigt.

Die Hypozinsen rutschen von einem Rekord zum nächsten: Der durchschnittliche Richtsatz für zehnjährige Hypotheken liegt aktuell bei 1,1 Prozent. Der 5-Prozent-Zins komme noch aus einer Zeit, in der das Zinsniveau höher gewesen sei, sagt Raiffeisen-Mann Schwartz. «Man kann sich fragen, ob es noch angemessen ist, mit einem so hohen Zinssatz zu rechnen.» Generell sei dies aber ein politisches Thema.

Ein einzelnes Element aus den Tragbarkeitsanforderungen herauszunehmen und zu lockern, würde im aktuellen Umfeld auf den Widerstand der Finma stossen, sagt Fredy Hasenmaile, Immobilienexperte der Credit Suisse. «Es könnte eine Überlegung wert sein, im Austausch gegen tiefere maximale Belehnungsquoten den kalkulatorischen Zinssatz zu senken.»

Dass der 5-Prozent-Zins nicht angepasst wird, hat gute Gründe: «Wenn der kalkulatorische Zinssatz gesenkt wird, steigt das Risiko einer Marktkorrektur, sobald die Zinsen wieder steigen», sagt Patrick Schnorf vom Immobilienberater Wüest Partner.

Problem bloss verschoben

Die Finma steht einer Lockerung der Tragbarkeitsstandards skeptisch gegenüber: Die Verwendung eines kalkulatorischen Zinses diene als Sicherheitspuffer, sagt Sprecher Vinzenz Mathys. UBS-Immobilienanalyst Claudio Saputelli sieht in der Senkung des Zinssatzes nur eine Verschiebung des aktuellen Problems: Sobald der kalkulatorische Zinssatz sinke, könnten sich wieder mehr Schweizer den Eigenheimkauf leisten, die Nachfrage würde steigen und vom Angebot am Markt nicht gedeckt werden. Die Immobilienpreise würden weiter wachsen. «Wenn es dann zu einem Zinsanstieg kommt», so Saputelli, «werden genau diese Haushalte zur Kasse gebeten, die sich durch die Senkung des kalkulatorischen Zinses den Immobilienkauf leisten konnten.»

Erstellt: 16.08.2019, 21:09 Uhr

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Ein Rechenbeispiel

Ein Rechenbeispiel
Wer für den Kauf eines kleinen Einfamilienhauses für eine Million Franken 20 Prozent an Eigenkapital aufbringt, muss für die Hypothek von 800'000 Franken im Jahr mindestens 176'000 Franken verdienen. 2018 lag der jährliche Bruttomedianlohn für Vollzeitangestellte bei 81000 Franken – selbst Doppelverdiener konnten sich den Hauskauf kaum leisten. Besonders in den Kantonen Genf, Solothurn und Basel-Stadt wird die Tragbarkeitsregel für über 80 Prozent der Schweizer zur unüberwindbaren Hürde auf dem Weg zum Eigenheim. Auch in Bern, Luzern oder Zürich können sich über zwei Drittel den Kauf eines Eigenheims nicht leisten, wie eine Studie der Raiffeisen zeigt. (mya)

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