Lohnt sich eine Wohnung als Investition?

Wer Geld in eine Liegenschaft steckt, geht ein Risiko ein. Das müssen Sie beim Kauf einer Wohnung beachten.

Eine Wohnung ist als Altersvorsorge beliebt: Siedlung Sihlfeld in Zürich.

Eine Wohnung ist als Altersvorsorge beliebt: Siedlung Sihlfeld in Zürich. Bild: Keystone

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Stockwerkeigentum wird in der Mehrheit von den Besitzern bewohnt. Im Niedrigzinsumfeld, das wenig sichere Anlagealternativen mit Rendite bietet, werden Eigentumswohnungen aber häufig als Investment gewählt. Manche Private betrachten den Kauf einer Stockwerkeinheit auch als Altersvorsorge. Sie wollen die Wohnung nach der Pensionierung als Alterswohnsitz nutzen. Geld in Wohnungen zur Vermietung zu binden, birgt Risiken. Kommt dazu, dass die Nutzungsfreiheit eingeschränkt ist.

In der Promotion von Neubauwohnungen tätige Unternehmen bestätigen, dass ein substanzieller Anteil der neuen Stockwerkeinheiten als Kapitalanlage gekauft wird (Buy-to-Let) – und nicht, um selbst darin zu wohnen. Gemäss Schätzung der UBS bewegt sich der Anteil der Kreditanträge für solche Wohnungen seit Ende 2012 zwischen 18 und 20 Prozent.

Enge Kalkulation

Das grosse Geld lässt sich mit einer Wohnung zur Vermietung nicht machen, schon gar nicht, wenn es sich um eine einzelne Wohnung handelt. Die Nettorendite beträgt gemäss Schätzung der UBS 2 bis 3 Prozent. Das ist zwar mehr, als Obligationen und risikofreie Staatsanleihen derzeit abwerfen, doch der Aufwand und das Risiko rechnen sich kaum. Fachleute gehen davon aus, dass sich die Wirtschaftlichkeit ab fünf bis sechs Wohnungen einstellt, da so der Verwaltungsaufwand optimiert und das Ertragsrisiko durch Leerstand verringert werden. Kommt dazu, dass die Mieteinnahmen als Einkommen zu versteuern sind.

Riesiger Überschuss an Wohnungen (zum Vergrössern bitte anklicken).

Etwas vorteilhafter fällt die Renditerechnung aus, wenn günstige Altliegenschaften durch Investitionen aufgewertet und so weiter vermietet werden. Ein Mietausfall, das heisst eine ertragsfreie Phase während der Umbauzeit, ist dabei in jedem Fall einzukalkulieren.

Auch ein Sicherheitspuffer gegen einen Zinsanstieg oder gegen einen Leerstand wird mit den aktuell niedrigen Renditen nicht geboten. Bis 2020 ist zwar kaum mit einer Zinserhöhung zu rechnen, doch ist eine Wohnung ein langfristiges Investment. Zahlreiche Marktbeobachter, zuletzt Wüest Partner, prognostizieren eine Zunahme des Leerstands bei Mietwohnungen, da weiterhin (zu?) viel gebaut werde. Kommt dazu, dass ein höherer Leerstand die Mieten und damit die Einnahmenseite der «Feierabendvermieter» unter Druck setzt. Wüest Partner rechnet für 2019 mit einem Mietpreisrückgang um 1,9 Prozent. Sinkt gar der Marktwert der Immobilie – was nach dem langen Boom realistisch ist –, muss der Besitzer damit rechnen, dass der Kreditgeber eine raschere Hypothekenamortisation fordert.

Grosse regionale Unterschiede im Leerwohnungsbestand (zum Vergrössern bitte anklicken).

Kenntnisse des Mietrechts sind für eine erfolgreiche Rolle als Vermieter unabdingbar. Im Mietzins sind der Hypothekarzins, der Zins auf dem Eigenkapital, aber auch Unterhalt, Amortisationen, Steuern und Versicherungen zu berücksichtigen. Nebenkosten sind im Mietvertrag aufzuführen. Sie sind nicht identisch mit den Nebenkosten der Stockwerkeinheit: Erneuerungsfonds, Gebäudeversicherung und Liegenschaftssteuern dürfen dem Mieter nicht belastet werden, sie müssen im Mietzins inbegriffen sein.

Regelwerk der Gemeinschaft

Durch den Erwerb einer Eigentumswohnung wird der Käufer Teil einer Eigentümergemeinschaft. Ihr Reglement und die Beschlüsse sind bindend. Stösst etwa ein Käufer zu einer Gemeinschaft, die bereits eine Sanierung bewilligt hat, ist er an den Beschluss gebunden und muss seinen Kostenanteil übernehmen.

Zudem kann ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft der Nutzungsfreiheit Grenzen setzen. Ein Beispiel dazu gibt ein Bundesgerichtsurteil zum Thema Airbnb. Die Tochter eines Eigentümers vermietete eine Wohnung regelmässig an Feriengäste, die auch Gemeinschaftsräume wie Schwimmbad oder Fitnessraum nutzten. Das wollten die anderen Eigentümer nicht tolerieren, und sie beschlossen an einer Eigentümerversammlung eine Reglementsänderung mit einer Zweidrittelmehrheit. Der Wohnungsbesitzer focht den Entscheid an, da eine Zweckänderung Einstimmigkeit verlange. Das sieht das Bundesgericht anders: Es urteilt, dass bereits das bestehende Reglement eine Nutzung mit regem Kundenverkehr nicht zulasse. Die beschlossene Änderung sei eine Präzisierung, die gar nicht notwendig gewesen wäre. («Finanz & Wirtschaft»)

Erstellt: 16.04.2019, 17:11 Uhr

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