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Mietendeckel in Berlin wirktWohnungssuche ist nun doppelt so schwer wie vorher

Dank scharfer staatlicher Eingriffe sinken in Berlin erstmals seit Jahren die Mieten. Dafür ist der Mietmarkt eingebrochen, und viele Wohnungen werden in Eigentum umgewandelt.

Jeder will hier wohnen: Altbauten aus der Berliner Gründerzeit am Kreuzberger Planufer.
Jeder will hier wohnen: Altbauten aus der Berliner Gründerzeit am Kreuzberger Planufer.
Foto: Imago Images

Viele Berliner haben in den letzten Tagen frohe Botschaften erhalten: Ihr Vermieter kündigte ihnen tiefere Mieten an. Nicht freiwillig, sondern weil der sogenannte Mietendeckel Eigentümer ab Anfang nächster Woche dazu zwingt, Mietpreise zu senken, die über der quartierüblichen Obergrenze liegen. Man schätzt, dass in der 3,7-Millionen-Stadt jeder dritte der 1,5 Millionen Mieter davon profitiert.

Allerdings, und das trübt die Freude ein bisschen, stehen auf vielen neuen Mietverträgen künftig zwei Preise: der tiefere, den der Staat verfügt hat, und der höhere, auf den sich Vermieter und Mieter ursprünglich geeinigt hatten – nun «Schattenmiete» genannt.

Vermieter, Mietervereine und sogar die Stadtregierung raten den Mietern, das Geld, das sie künftig sparen, auf keinen Fall auszugeben, sondern auf ein Sperrkonto einzuzahlen: Sollte das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel als rechtswidrig beurteilen, müssen die Mieter die gesparte Summe nämlich zurückzahlen.

Der Mietendeckel wirkt – nur nicht immer so wie beabsichtigt.

Willkommen auf dem Berliner Wohnungsmarkt! So unsicher, experimentell und paradox wie die Sache mit den Mietsenkungen, die vielleicht gar keine sind, ist hier vieles. Der Mietendeckel, den die Regierung von SPD, Linken und Grünen Anfang Jahr eingeführt hat, um den stark erhitzten Wohnungsmarkt «abzukühlen», hat die Lage nur noch verschärft.

Sicher ist, dass der Mietendeckel wirkt – wenn auch nicht immer so, wie beabsichtigt. Nachdem in den letzten Jahren die Mieten in Berlin rasant gestiegen waren, sanken sie in diesem Jahr erstmals wieder. In einem ersten Schritt hatte die Stadtregierung die Preise eingefroren, im zweiten Schritt werden nun jene Mieten gesenkt, die mehr als ein Fünftel über dem quartierüblichen Niveau von 2013 liegen.

Um wie viel Geld es geht, zeigt ein Vergleich: Auf dem Markt beträgt die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter 13,63 Euro. Der Durchschnitt der gedeckelten Mieten liegt bei 7,05 Euro.

Wohnungssuche doppelt so schwer wie vorher

Die Nebenwirkungen des radikalen Eingriffes sind fast so spektakulär wie dessen Nutzen. Der Mietendeckel schützt jene, die eine Wohnung haben, auf Kosten jener, die eine suchen. Seit seiner Einführung ist die Zahl der Mietwohnungen, die auf Onlineportalen angeboten werden, um 55 Prozent eingebrochen – die der Eigentumswohnungen hingegen um 30 Prozent gestiegen.

Ein Vergleich mit anderen deutschen Grossstädten zeigt, dass die Entwicklung mit Corona nichts zu tun hat. Vielmehr verkaufen private Vermieter ihre Wohnungen lieber, als Einbussen hinzunehmen. Der Mietendeckel habe «Wohnungsnot» geschaffen, statt diese zu mildern, klagt sogar der Verbund Berliner Wohnungsbaugenossenschaften.

Die Privilegierten profitieren

Noch zwiespältiger wird die Bilanz, wenn man fragt, wer von den gesenkten Mietpreisen am meisten profitiert: Es sind vor allem gut verdienende Mieter, die sich im beliebten Charlottenburg, Kreuzberg oder Prenzlauer Berg grosse, modern sanierte Altbauwohnungen leisten. Sie werden durch den Mietendeckel jetzt teilweise um Hunderte von Euro monatlich entlastet, obwohl sie dies gar nicht nötig hätten. Mieter mit schmalem Budget hingegen, die bescheiden wohnen, gehen leer aus.

Zu den Verlierern gehören zudem private Vermieter – in Berlin sind dies zwei von fünf –, deren Mieteinkünfte vor allem der Altersvorsorge dienen. Viele von ihnen legen jetzt eher drauf, als zu verdienen, und erwägen einen Verkauf.

Auch der Neubau leidet

1,1 Milliarden Euro Einnahmen gingen verloren, schätzt ein Vermieterverband. Fünfmal grösser noch seien die Einbussen bei den Investitionen: Unter dem Mietendeckel lohnen sich nämlich weder Modernisierungen noch energetische Sanierungen.

Nach Ansicht von Immobilienexperten leidet auch der Neubau – obwohl in Berlin bereits jetzt 100'000 Wohnungen fehlen. Statt 6000 werde man bis 2025 nur 2000 Wohnungen bauen, sagen die Baugenossenschaften. Ihnen fehlt es wegen der tieferen Mieten an Eigenkapital.

Wie urteilt das Gericht?

Ob das waghalsige Experiment Mietendeckel vor Gericht Bestand hat, wird sich vermutlich Mitte nächsten Jahres zeigen, wenn das Urteil des Bundesverfassungsgerichts erwartet wird. Die Kläger monieren nicht nur einen beispiellosen Eingriff in die Eigentumsrechte von Vermietern, sondern auch, dass in Mietsachen der Bund zuständig sei, nicht die Bundesländer.

In Bayern hat das Verfassungsgericht aus diesem Grund im Sommer eine Volksinitiative nicht zugelassen, die ebenfalls einen Mietendeckel einführen wollte. Bevor die Berliner über tiefere Mieten frohlocken, sollten sie also noch einige Monate Geduld haben.

57 Kommentare
    max bernard

    Anzumerken ist noch, dass es ein rot-grüner Berliner Senat war, der in 2003 rd. 30'000 billige Wohnungen an die nun von ihm kritisierten Immobilienkonzerne verkauft hatte. Eine bodenlose Heuchelei: Erst verkauft die Stadt Berlin die Mangelware preiswerte Wohnungen an gewinnorientierte Unternehmen, weil man diesen Bereich der Sozialpolitik sich nicht mehr leisten will. Dann stellt man sich hin und beschimpft diese Konzerne dafür, dass sie mit den gekauften Wohnungen Gewinne statt Sozialpolitik machen. Als letzten Schritt bringt man mit dem Mietendeckel ein Gesetz auf den Weg, der alle Vermieter - Neubauten ausgenommen - zu dieser Sozialpolitik zwingt. Denn anders kann man es nicht bezeichnen, wenn eine komplett sanierte und modernisierte Altbauwohnung mit Stuckfassaden in guter Wohnlage nur noch für max. 8,63 € pro qm vermietet werden darf. Ebenso klar ist, dass keine Wohnungen mehr saniert werden, wenn dafür lediglich 1 € pro qm mehr als zuvor verlangt werden darf. Lässt sich doch damit eine Wohnung nicht annähernd sanieren. Anbetrachts solch gravierender Eingriffe in das Recht auf Vertragsfreiheit, ist es so gut wie sicher, dass das Bundesverfassungsgericht diesen Mietendeckel für verfassungswidrig erklären wird.